Muchas casas y locales del Perú están construidos, habitados y funcionando, pero en Registros Públicos solo figura el terreno. La edificación no existe para el registro: no tiene declaratoria de fábrica. Esta guía explica qué es, por qué importa, qué edificaciones se pueden regularizar hoy, cómo es el trámite paso a paso y qué cambia con la norma que viene.
Qué es la declaratoria de fábrica
Es la inscripción en la partida registral del predio de lo que hay construido sobre el terreno: número de pisos, área techada, distribución y características. El camino normal tiene tres pasos: licencia de edificación antes de construir, conformidad de obra al terminar y, con ella, la declaratoria de fábrica en SUNARP.
El problema es que buena parte de las edificaciones se levantaron sin licencia, o con licencia pero sin tramitar la conformidad al final. Para esos casos existe la regularización.
Cinco palabras que conviene no confundir
En este tema se mezclan trámites municipales y registrales, y cada uno tiene su nombre:
| Término | Qué es | Ante quién |
|---|---|---|
| Licencia de edificación | El permiso para construir, antes de empezar la obra | Municipalidad |
| Conformidad de obra | La constancia de que lo construido coincide con lo aprobado | Municipalidad |
| Declaratoria de fábrica | La inscripción de lo construido en la partida del predio | SUNARP |
| Independización | Abrir una partida propia para cada unidad (departamento, tienda) | SUNARP |
| Carga | Una anotación en la partida que advierte algo, como un parámetro no cumplido | SUNARP |
La regularización junta los tres primeros en uno para lo que se construyó sin seguir el camino normal: en lugar de licencia y conformidad, un verificador comprueba lo que hay y su informe va directo al registro.
Por qué conviene tenerla inscrita
Mientras la fábrica no está inscrita, el registro dice que el predio es un terreno. Eso trae problemas concretos:
- Vender o comprar: el comprador, o su banco, quiere ver en la partida lo que está pagando.
- Crédito con garantía: un banco tasa y acepta como garantía lo que figura inscrito, no lo que dice el propietario.
- Herencias y divisiones: repartir pisos o departamentos entre herederos exige primero que la edificación conste en el registro, y luego independizar cada unidad.
- Edificios con varias unidades: para inscribir departamentos o tiendas por separado hace falta la fábrica y el reglamento interno.
- Alquiler a empresas: las cadenas y los bancos que alquilan locales suelen pedir la partida con la fábrica inscrita antes de firmar.
Qué se puede regularizar hoy: la Ley 27157
La norma que rige la regularización ante Registros Públicos es la Ley 27157, de 1999, con su reglamento en el Texto Único Ordenado aprobado por el DS 035-2006-VIVIENDA. Nació para las edificaciones levantadas antes de julio de 1999 sin licencia, sin conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica.
La Ley 30830, publicada el 27 de julio de 2018, amplió ese alcance: hoy se pueden regularizar por esta vía las edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016 que no tengan licencia, conformidad de obra o declaratoria de fábrica. También alcanza a quien ya regularizó antes y después hizo obras nuevas en el mismo predio.
Una edificación terminada después de 2016 no entra por esta vía. Lo construido después tiene que pasar por la municipalidad, que es la que regulariza o no las obras sin licencia de esos años; conviene preguntar en la municipalidad del distrito qué procedimiento tiene vigente y para qué fechas.
Quién la hace: el verificador común
La pieza central de la regularización es el verificador común: un ingeniero civil o arquitecto colegiado y habilitado, inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP. No basta con ser ingeniero o arquitecto: sin esa inscripción el informe no se puede presentar.
El verificador:
- Comprueba en el lugar lo que está construido: medidas, pisos, áreas y distribución.
- Contrasta la edificación con los parámetros urbanísticos y edificatorios del lugar (altura, retiros, área libre, uso permitido), que fija la municipalidad.
- Elabora los planos y la memoria descriptiva de lo construido.
- Firma el informe técnico de verificación, donde declara cómo es la edificación y si cumple o no esos parámetros.
El verificador responde por lo que declara: el registrador no vuelve a medir la edificación, confía en su informe. Por eso el trabajo de campo tiene que ser exacto.
El trámite, paso a paso
De la primera consulta a la inscripción, el orden es este:
- Partida registral: se pide la copia literal del predio para ver qué figura inscrito, con qué área y a nombre de quién.
- Parámetros: se pide a la municipalidad el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, que dice cuántos pisos, qué retiros y qué uso permite la zona.
- Levantamiento: el verificador mide la edificación en el lugar, piso por piso.
- Planos y memoria: con esas medidas dibuja el plano de ubicación y el de distribución, y redacta la memoria descriptiva.
- Informe técnico de verificación: compara lo medido con los parámetros y anota cada diferencia.
- Formulario registral: el propietario y el verificador lo firman ante notario, que certifica las firmas.
- Presentación en SUNARP: el expediente entra por la oficina registral de la zona y lo califica un registrador.
- Inscripción u observación: si todo está en orden, la fábrica se inscribe, con sus cargas si las hay; si el registrador observa algo, se subsana y se vuelve a presentar.
Los pasos 1 y 2 los puede adelantar el propietario por su cuenta. Así sabe desde el principio si el área de la partida coincide con la real y si habrá cargas.
Qué documentos se presentan
El expediente que llega a SUNARP reúne, en esencia:
- El formulario registral de la regularización, firmado por el propietario y el verificador, con las firmas certificadas por notario.
- Plano de ubicación y localización y plano de distribución de la edificación, firmados por el verificador.
- Memoria descriptiva de lo construido.
- Informe técnico de verificación.
- Los documentos que acreditan la propiedad del predio.
Si el predio tiene varias unidades que se van a independizar, se suma el reglamento interno y la independización de cada una.
Cuando el terreno tampoco está a tu nombre
La declaratoria de fábrica se inscribe sobre una partida que ya está a nombre del propietario. Si el terreno figura todavía a nombre del vendedor anterior, de un familiar fallecido o de nadie, hay que resolver eso primero.
La misma Ley 27157 trae vías notariales para el saneamiento de la titulación, como la prescripción adquisitiva de dominio (para quien posee el predio como propietario durante los años que fija la ley) o la formación de títulos supletorios. En una herencia, primero va la sucesión intestada o el testamento inscrito. Son trámites de abogado y de notario, no del verificador, y conviene conversarlos con ellos antes de encargar los planos.
Ampliaciones: el piso que se construyó después
Es un caso muy común en el norte: la casa de un piso tenía su fábrica inscrita, y con los años se levantaron un segundo y un tercer piso sin licencia. Para el registro, el predio sigue siendo de un piso.
Si la ampliación se terminó hasta el 31 de diciembre de 2016, la Ley 30830 permite regularizarla por la misma vía, aunque el predio ya hubiera regularizado antes. El verificador declara lo nuevo y la partida se actualiza.
Si se terminó después, no entra por esta vía y hay que ir a la municipalidad. Y si todavía no se construye, el camino correcto es la licencia de edificación antes de techar: es más barato hacer las cosas en orden que regularizar después con cargas.
Qué pasa si la edificación no cumple los parámetros
Es lo más común: un piso más de lo permitido, un retiro que no se respetó, un área libre menor. La regularización no se niega por eso. El verificador deja constancia de cada diferencia en su informe y esas observaciones se inscriben como carga en la partida registral.
La fábrica queda inscrita, pero con la carga a la vista. Quien compre o el banco que preste la va a leer, y la municipalidad puede exigir que se corrija. Por eso conviene conocer las diferencias antes de presentar y decidir si alguna se puede corregir primero.
Lo que no se regulariza por esta vía
Hay edificaciones que no se inscriben aunque estén terminadas antes de 2016, porque el problema no es la licencia sino el lugar o el bien:
- Las levantadas sobre áreas de uso público: la vereda, la vía, el parque o el aporte reglamentario de una habilitación.
- Las que están en zonas declaradas de riesgo no mitigable, como cauces de quebrada o laderas inestables.
- Las ubicadas en bienes del patrimonio cultural o en zonas arqueológicas, sin la opinión favorable del Ministerio de Cultura.
- Las que invaden un predio vecino: primero hay que resolver el límite.
Si la edificación está en uno de estos casos, el verificador lo va a advertir en la primera visita. Es mejor saberlo antes de pagar planos.
Lo que el registro no mira: la estructura
El informe de verificación describe lo que hay: pisos, áreas, distribución y parámetros. No es un estudio de la seguridad estructural. Una casa que creció piso por piso sin planos de estructuras puede quedar inscrita, con su fábrica en regla, y aun así tener columnas pequeñas, muros que no llegan a la cimentación o un último piso que no estaba previsto.
Para el registro eso no cuenta, pero sí para quien vive o trabaja ahí, y para el inspector cuando el inmueble tiene un local abierto al público. Si la edificación creció sin planos, una evaluación estructural dice si soporta lo que tiene encima. La guía para revisar la estructura de un local antes de alquilarlo cuenta qué se mira.
Errores frecuentes
- Encargar los planos antes de ver la partida: el área inscrita del terreno no coincide con la real y el registrador observa todo el expediente.
- Pensar que la regularización «borra» el exceso de pisos: se inscribe con carga, no lo vuelve conforme.
- Encargar el informe a un profesional no inscrito en el Índice de Verificadores: el título se observa por eso solo.
- Regularizar sin el terreno saneado: si la partida no está a nombre del propietario, la fábrica no se inscribe.
- Esperar al DL 1595 sin saber cuándo entra: si la edificación es de 2016 o antes, la vía ya está abierta hoy.
Lo que viene: el Decreto Legislativo 1595
El Decreto Legislativo 1595, publicado el 17 de diciembre de 2023, reemplaza el régimen de regularización de la Ley 27157. Sus cambios principales:
- Deroga el Título I de la Ley 27157 (el de la regularización), la Ley 27333 y el artículo 30 de la Ley 29090.
- El profesional pasa a llamarse verificador de regularización, con los mismos requisitos: ingeniero civil o arquitecto colegiado, habilitado e inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP.
- Mantiene el límite general de las edificaciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016.
- Abre una excepción para viviendas unifamiliares y bifamiliares de hasta tres pisos terminadas hasta el 31 de diciembre de 2021.
- Los trámites iniciados con la Ley 27157 siguen con esa norma hasta terminar, salvo que el propietario pida por escrito pasarse al nuevo régimen.
Lo importante es cuándo rige: entra en vigencia 120 días hábiles después de que se publique su reglamento. A la fecha de esta guía (octubre de 2026) solo se ha publicado el proyecto de reglamento (Resolución Ministerial 417-2024-VIVIENDA, de noviembre de 2024), así que la regularización sigue haciéndose con la Ley 27157. El decreto en sí no está en duda: en setiembre de 2025 la Comisión de Constitución del Congreso concluyó que cumple con la Constitución y con las facultades que se delegaron al Ejecutivo. Si tu edificación es una vivienda terminada entre 2017 y 2021, la nueva norma puede ser tu vía cuando entre en vigencia.
Antes de empezar
Tres cosas que ahorran tiempo y sorpresas:
- Saca la partida registral del predio y confirma qué figura inscrito y a nombre de quién.
- Pide los parámetros urbanísticos y edificatorios a la municipalidad del distrito, para saber de entrada si habrá cargas.
- Confirma que el profesional esté inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP antes de encargarle el trabajo.
Y si además tienes un local abierto al público
La declaratoria de fábrica ordena la situación registral del inmueble, pero no reemplaza lo que pide la operación del local: la licencia de funcionamiento y el certificado ITSE miran la seguridad de lo que funciona ahí, y una edificación antigua o ampliada sin licencia suele necesitar una evaluación estructural antes. Si tu local está en el norte del Perú y necesitas su certificado ITSE o su licencia de funcionamiento, escríbenos y revisamos tu caso.