«El local es alquilado, así que el ITSE lo saca el dueño». Es la frase con la que muchos negocios pierden el primer mes. La Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones la solicita quien va a operar el local, porque va pegada a su licencia de funcionamiento. Pero el inspector evalúa la edificación completa, y buena parte de lo que evalúa no lo puede cambiar el inquilino: estructura, escaleras, instalaciones del edificio, áreas comunes. Aquí va cómo se reparten las cargas y qué pedir antes de firmar para que el reparto no te sorprenda después.
Quién solicita la ITSE
El Reglamento de ITSE (DS N° 002-2018-PCM) llama administrado a quien pide la inspección, y en la práctica es el titular de la licencia de funcionamiento: la persona o la empresa que conduce el negocio en ese local. La licencia la regula el TUO de la Ley 28976 y se otorga al conductor del establecimiento, no al propietario del inmueble. Como el certificado ITSE acompaña a la licencia, o la precede en riesgo alto y muy alto, lo tramita el mismo conductor. La guía sobre licencia de funcionamiento e ITSE explica cómo encajan los dos trámites.
Eso tiene tres consecuencias que conviene saber desde el día uno:
- El certificado está a nombre del negocio y para su giro. Si el inquilino anterior tenía ITSE vigente, no te sirve: cambió el conductor y, casi siempre, el giro. La guía de cambio de giro o de dueño entra en ese detalle.
- Las observaciones del acta llegan al inquilino, aunque muchas sean del edificio. El plazo para subsanarlas corre contra ti.
- El nivel de riesgo lo define el local que alquilas, no tu buena intención. Un giro de riesgo medio en un edificio sin ITSE de áreas comunes puede salir alto.
Qué es del propietario y qué es del inquilino
La ley no reparte las observaciones del acta entre las partes; eso lo hace el contrato. Pero hay una división técnica que casi todos los contratos terminan respetando, porque el inquilino no puede tocar lo que no es suyo:
| Lo que mira el inspector | Normalmente lo resuelve |
|---|---|
| Estructura, techos, escaleras, muros, ampliaciones del edificio | Propietario |
| Áreas comunes: pasadizos, escalera de evacuación, tableros generales, pozo a tierra del edificio, ascensor | Propietario o junta de propietarios |
| Instalaciones eléctricas dentro del local, tableros del local, pozo a tierra propio si lo hay | Depende del contrato; lo habitual es que el inquilino las adecúe |
| Extintores, luces de emergencia, señalización, detectores del local | Inquilino |
| Planos, aforo, plan de seguridad, certificados de operatividad | Inquilino, con la información que el propietario debe entregar |
| Mobiliario, racks, letreros y estructuras que instala el negocio | Inquilino |
El punto donde más se pelea es la fila del medio: las instalaciones eléctricas del local. Un tablero sin diferenciales o un cableado viejo lo observan al inquilino, que paga la adecuación de un bien ajeno. Por eso conviene fijarlo en el contrato antes, no discutirlo con el acta en la mano.
Qué pedir con el contrato
Lo que sigue es una lista de papeles que el propietario tiene, o debería tener, y que cuestan mucho menos pedidos antes de firmar que reconstruidos después:
- Planos de la edificación: arquitectura, estructuras e instalaciones eléctricas, los que se presentaron para la licencia de edificación. Con ellos el expediente ITSE se arma sobre lo real y no sobre un levantamiento a ciegas.
- Licencia de edificación y conformidad de obra, incluidas las de las ampliaciones. Si el segundo piso o la azotea techada no tienen papeles, la ampliación es informal y el inspector lo nota en el primer recorrido. La guía sobre qué revisar en la estructura antes de alquilar dice cómo detectarlo a ojo.
- Certificado ITSE vigente de las áreas comunes, si alquilas en un edificio con más ocupantes. Es el papel que decide tu nivel de riesgo, como se ve más abajo.
- Certificado de medición de puesta a tierra del edificio y, si existen, protocolos del tablero general, del ascensor, del grupo electrógeno y del sistema contra incendios del edificio.
- Declaratoria de fábrica o partida registral, para comprobar que el uso comercial está inscrito y que el área que alquilas es la que dice el contrato.
- Autorización escrita para hacer las adecuaciones que la ITSE pueda exigir: abrir una segunda salida, cambiar el sentido de una puerta, pasar canaletas, instalar señalización fija. Sin ella, cada observación se convierte en una negociación.
Y una cláusula que vale su peso: quién paga y en qué plazo las observaciones que recaigan sobre el edificio. Si el acta sale en riesgo medio, el plazo para subsanar es de tres días hábiles; en alto y muy alto, veinte. El propietario que «lo ve la otra semana» te deja fuera de plazo.
El edificio sin ITSE de áreas comunes: el caso que más cuesta
La Matriz de Riesgos del Manual de ITSE tiene dos casos que dependen de un papel que no es tuyo. En la función Oficinas administrativas, un establecimiento en un edificio cuyas áreas comunes sí tienen ITSE vigente es el caso 6.3, riesgo medio; si no lo tienen, es el caso 6.4, riesgo alto. En la función Comercio, las áreas e instalaciones de uso común de las edificaciones de uso mixto, los mercados, las galerías y los centros comerciales son el caso 7.4, riesgo muy alto, y es el administrador o la junta quien debe tramitarlo. Si eres un stand o un puesto dentro de una galería o mercado con licencia corporativa, caes en el caso 7.2, riesgo medio, pero dependes de que ese certificado corporativo exista.
Traducido: la misma tienda, el mismo giro y la misma área pueden ser riesgo medio con declaración jurada o riesgo alto con expediente técnico e inspección antes de la licencia, solo por el certificado del edificio. Y ese expediente lo pagas tú. Antes de firmar, pide el certificado de áreas comunes y comprueba su fecha: dura dos años, como todos. Con la calculadora de nivel de riesgo puedes ver las dos salidas de tu caso en un minuto.
Cuando el propietario no colabora
Pasa, y no hay un artículo que lo obligue a entregarte planos. Lo que sí puedes hacer:
- Levantamiento del local por tu cuenta: un arquitecto o ingeniero colegiado mide y dibuja lo que existe, y el expediente se arma sobre ese levantamiento. Cuesta más que una copia, pero desbloquea el trámite.
- Certificar lo que está dentro del local: tu pozo a tierra, tus tableros, tus extintores, tu señalización. Lo del edificio se declara como está y, si es observable, el acta lo dirá.
- Pedir por escrito lo que falta, con fecha. Si después hay una clausura por una observación del edificio, el escrito es tu respaldo frente al propietario.
- Volver a mirar el contrato antes de firmarlo. Un local con edificio sin papeles, sin ITSE de áreas comunes y con propietario ausente puede ser más caro que otro con una renta mayor.
¿Cómo puede ayudarte Global Ingenieros?
Antes de que firmes, revisamos el local y los papeles del edificio y te decimos en qué nivel de riesgo caes, qué observaciones son previsibles y cuáles de ellas serán del propietario. Después armamos el expediente técnico con ingenieros colegiados, hacemos el levantamiento si no hay planos y preparamos el levantamiento de observaciones con panel fotográfico. Trabajamos en Trujillo, Chiclayo, Piura, Tumbes, Cajamarca, Chimbote y Huaraz.
Escríbenos con la dirección, el giro, el piso que vas a ocupar y qué papeles te entregó el propietario y te respondemos con lo que falta y quién debería ponerlo.