Licencia de edificación
La licencia de edificación, la «licencia de construcción» de siempre, se pide antes de construir, ampliar, remodelar o cambiar el uso. Para un local comercial casi siempre es modalidad C: la Comisión Técnica revisa el proyecto especialidad por especialidad antes de autorizar la obra. Esta guía sigue el TUO de la Ley 29090 y su reglamento artículo por artículo, y termina donde empieza nuestro trabajo: el local listo para la inspección de seguridad.
Dirige los trabajos el Ing. Roberto González Carranza · CIP 255614
En una tabla
La modalidad la decide el uso, el área techada y los pisos, no la elección del dueño; lo que sí puedes es pedir una superior a la que te corresponde (reglamento, artículo 58.5). Una obra que excave más de 1,50 m o haga sótano junto a edificaciones vecinas sale de la A y va a la B.
| Aspecto | Modalidad A | Modalidad B | Modalidad C | Modalidad D |
|---|---|---|---|---|
| Qué entra | Vivienda unifamiliar de hasta 120 m², única en el lote; ampliación de vivienda hasta 200 m² en total; remodelación de vivienda sin tocar estructura ni uso; obras menores; cercos; demolición de hasta 3 pisos sin sótano | Vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta 5 pisos y 3 000 m²; ampliación o remodelación de vivienda con cambio estructural, de área o de uso; demolición de hasta 5 pisos | Locales comerciales, oficinas y todo uso que no sea vivienda hasta 30 000 m²; uso mixto con vivienda; multifamiliar de más de 5 pisos o 3 000 m²; mercados hasta 15 000 m² | Industria; locales comerciales de más de 30 000 m²; educación, salud, hospedaje, grifos y terminales de transporte |
| Quién revisa el proyecto | Nadie antes: la municipalidad verifica después el 100 % de los expedientes | La municipalidad, o un revisor urbano antes de presentar | La Comisión Técnica, o revisores urbanos antes de presentar | La Comisión Técnica, o revisores urbanos antes de presentar |
| Plazo de la municipalidad | El cargo de ingreso, pagado el derecho, es la licencia | 15 días hábiles, con silencio positivo | 5 días hábiles para convocar y 20 para dictaminar, con silencio positivo | 5 días hábiles para convocar y 20 para dictaminar, con silencio positivo |
| Cuándo empieza la obra | Al presentar | Obras preliminares con el cargo; el resto, con la licencia definitiva | Con arquitectura y estructuras conformes, licencia temporal | Con arquitectura y estructuras conformes, licencia temporal |
| Base legal | TUO art. 10.1; reglamento arts. 58.1 y 63 | TUO art. 10.2; reglamento arts. 58.2 y 64 | TUO art. 10.3; reglamento arts. 58.3, 65 y 66 | TUO art. 10.4; reglamento arts. 58.4, 65 y 66 |
Con revisor urbano, el informe técnico favorable se presenta junto con el expediente y el cargo de ingreso ya es la licencia (TUO, artículo 25). La revisión no desaparece: se hace antes y se paga aparte.
El proyecto
Lo prepara un equipo de profesionales colegiados: el arquitecto firma la arquitectura y cada especialidad la firma su ingeniero.
El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios del distrito dice qué puedes construir en el lote: usos, altura, retiros, estacionamientos. Para un local también hace falta la factibilidad de agua y de luz (reglamento, artículos 59 y 61). Se leen antes de dibujar, para no diseñar algo que la comisión va a rechazar.
Arquitectura (plantas, cortes y elevaciones), estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, con su memoria descriptiva cada una. Cuando corresponde, los planos de seguridad y evacuación, el sostenimiento de excavaciones y el estudio de mecánica de suelos que pide la Norma E.050. Cada plano lo firma el profesional de su especialidad.
El Formulario Único de Edificación (FUE) firmado por el propietario y los profesionales, lo que acredita tu derecho a edificar, la representación de la empresa, las declaraciones de habilitación y los pagos. En una remodelación o ampliación, además, el levantamiento de lo existente con lo que se quita, se amplía o se remodela (artículo 65.7).
La comisión dictamina especialidad por especialidad, empezando por arquitectura, y las observaciones se responden dentro de los 15 días hábiles que da la norma. Si tras la octava revisión siguen sin subsanarse, la municipalidad declara improcedente la solicitud (artículos 64.11 y 66.7): por eso conviene que el proyecto entre bien desde la primera vez.
Si es un local, conviene que el proyecto salga con el aforo, los anchos de evacuación, los tableros y la señalización como los va a revisar después el inspector de ITSE: así no hay que rehacer planos cuando la obra termina. El aforo se puede adelantar con la calculadora de aforo y el nivel de riesgo con la de nivel de riesgo.
Requisitos
Son los del TUO de la Ley 29090, artículo 25, y del reglamento, artículos 61, 64 y 65. Puedes presentar un juego al inicio y los otros dos cuando aprueben el proyecto (artículo 62.1).
Costos
Además de los honorarios del proyecto, una licencia tiene pagos a terceros que conviene tener en el presupuesto desde el principio.
| Pago | A quién | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Proyecto y trámite | A los profesionales que elaboran el expediente | Siempre |
| Derecho de trámite | Municipalidad, según su TUPA; no puede pasar del costo del servicio (TUO, artículo 31) | Siempre |
| Derecho de revisión | Colegios que designan a los delegados de la comisión (CAP y CIP), y el CENEPRED cuando interviene su delegado | Modalidades C y D con Comisión Técnica |
| Estudio de mecánica de suelos | Laboratorio o profesional que lo firma | Cuando lo exige la Norma E.050 |
| Factibilidad de servicios | Empresa de agua y empresa eléctrica | Usos distintos de vivienda y multifamiliar |
| Póliza CAR | Aseguradora | C y D; en la B, multifamiliar, ampliaciones, remodelaciones y demoliciones |
| Verificación técnica | Municipalidad o colegio, por número de visitas a la obra | Durante la obra (TUO, artículo 10.6) |
Un ejemplo con cifras: en el Cercado de Trujillo, el TUPA de la municipalidad provincial (edición de octubre de 2024) cobra S/ 321,20 de derecho de trámite por la modalidad C con Comisión Técnica y S/ 450,70 por la D, con 25 días hábiles de plazo. Con revisores urbanos, la C baja a S/ 123,90 porque la revisión se paga fuera. Los distritos, como La Esperanza o Víctor Larco Herrera, tienen su propio TUPA.
La ruta completa
Antes de empezar
Es lo primero que te van a preguntar los proyectistas, y conviene tenerlo claro antes de pedir presupuestos.
| Dato | Por qué importa |
|---|---|
| Qué vas a hacer | Obra nueva, ampliación, remodelación o cambio de uso: cambian la modalidad y los planos |
| Uso, área techada y pisos | Definen la modalidad y quién revisa el proyecto |
| Distrito | La municipalidad, sus parámetros y su TUPA |
| Qué hay construido y con qué papeles | Licencia anterior, declaratoria de fábrica o nada: decide si se puede ampliar directamente |
| Si eres propietario o inquilino | El inquilino necesita acreditar su derecho a edificar |
Si el local ya existe y lo que necesitas es actualizar sus planos para el expediente de ITSE, no hace falta licencia: planos técnicos. Si la duda es si la estructura aguanta una ampliación o un cambio de uso, empieza por la evaluación estructural.
Preguntas
Sí. «Licencia de construcción» es el nombre de siempre; la ley vigente la llama licencia de edificación y la define como el acto con el que la municipalidad autoriza ejecutar la obra (TUO de la Ley 29090, artículo 7). Se pide antes de construir, ampliar, remodelar, cercar o demoler.
La C, si el local o el conjunto tiene hasta 30 000 m² techados: el proyecto lo revisa la Comisión Técnica antes de dar la licencia. Pasa a la D si supera esa área o si es hospedaje, educación, salud, grifo, terminal o industria. Solo una ampliación o remodelación que la Norma G.040 considere obra menor entra en la A (TUO, artículo 10; reglamento, artículo 58).
Los plazos de la municipalidad los fija la ley: en la modalidad B, 15 días hábiles para calificar el proyecto; en la C y la D, 5 días hábiles para convocar a la Comisión Técnica y 20 para que dictamine. Si observan, el plazo se suspende y hay 15 días hábiles para subsanar. Vencido el plazo sin respuesta rige el silencio administrativo positivo, salvo en inmuebles del Patrimonio Cultural. A eso se suma el tiempo de elaborar el proyecto y de reunir los documentos previos.
En la C y la D, sí, con el dictamen conforme de arquitectura y estructuras: se pide una licencia temporal y se presenta el Anexo H para iniciar (reglamento, artículo 66.4). Si después las instalaciones salen no conformes, la municipalidad paraliza hasta que se subsane. En la B, el cargo de ingreso solo autoriza las obras preliminares y provisionales previas a la excavación (artículo 64.6).
Treinta y seis meses desde que se emite, prorrogables doce meses por única vez si lo pides dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento, sin costo. Vencida, se puede revalidar por 36 meses, también una sola vez (TUO, artículo 11). Desde el Decreto Legislativo 1675 de 2024 la licencia se puede transferir a otra persona, incluso con la obra en marcha, sin iniciar un trámite nuevo (artículo 7).
Si vas a demoler para una obra nueva, la demolición se autoriza con la misma licencia: se suman los planos de distribución, la carta de seguridad de obra y la memoria del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil, sin perjuicio de la multa por lo construido sin licencia (reglamento, artículo 58.6). Si quieres ampliar o remodelar sobre lo existente, la ley pide acreditarlo con la licencia anterior o la declaratoria de fábrica (artículo 61.1); sin ellas, primero va la regularización, que es otro procedimiento.
No. Ninguna autoridad puede exigir requisitos adicionales a los de la Ley 29090 y del Reglamento Nacional de Edificaciones; si lo hace, es una barrera burocrática ilegal (TUO, artículo 25). Si en la ventanilla te muestran un procedimiento basado en el DS 035-2006-VIVIENDA o en el DS 024-2008-VIVIENDA, esos reglamentos ya no rigen: el vigente es el DS 029-2019-VIVIENDA.
La conformidad de obra y declaratoria de edificación, que se inscribe en el Registro de Predios. Para abrir el negocio, la licencia de funcionamiento y, según el nivel de riesgo, la inspección de seguridad (ITSE) antes o después de ella.
Escríbenos con el giro, el área, los pisos y el distrito. Te decimos el nivel de riesgo, qué inspección le toca y qué tiene que tener el local para pasarla.